Verkehrswertgutachten was ist das?
Definition Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
In einem Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie festgestellt – nach o.g. § 194 BauGB. Unter Verkehrswert versteht man den aktuellen und tatsächlichen Wert einer Immobilie.
Ein Verkehrswert (Marktwert) ist also der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag durchschnittlich zu zahlen bereit sind (= Wert für jedermann).
Für eine ausführliche Gutachtenerstellung werden alle objektrelevante Daten und Unterlagen ausgewertet, die Immobilie wird sorgfältig begutachtet, die verschiedenen Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen, werden festgestellt (z.B. der Zustand, die Raumaufteilung, die Größe, die Beschaffenheit, die Lage). Alle Fakten werden im Textteil des Gutachten beschrieben, analysiert und die Beeinflussung auf den Verkehrswert ausführlich und nachvollziehbar erklärt. Die Berechnung des Verkehrswerts wird dargestellt und erläutert, das Gutachten enthält Fotos und alle wertrelevanten Objektunterlagen.
Wertbeeinflussende Eigenschaften sind z.B.: rechtliche Gegebenheiten (öffentlich-rechtliche (z.B. Bebauungsplan) und privat-rechtliche (z.B. Wohnungsrecht)), tatsächliche Eigenschaften (z.B. Grundstücksgröße) und sonstige Beschaffenheit (z.B. Baumängel)
Gemäß den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Richtlinien in der Immobilienbewertung (i.S.d. § 194 BauGB –Text siehe oben) werden
Immobilienbewertungen anhand folgender anerkannter Bewertungsmethoden/Richtlinien:
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren und
Ertragswertverfahren
ermittelt.
Verkehrswertgutachten werden in der Regel erstellt für:
- unbebaute Grundstücke
- bebaute Grundstücke mit Wohn- und Gewerbeimmobilien, Wohnung- und Teileigentum
- Rechte und Belastungen an Grundstücken (Wohnungs- und Nießbrauchrechte, Baulasten und Dienstbarkeiten)
Alle meine Gutachten beinhalten:
Ortbesichtigung,
Anfertigung von Fotos,
Unterlagenbeschaffung / Sichtung und Analyse der Objektunterlagen,
ggf. Berücksichtigung und Bewertung von Rechten, Belastungen und sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen,
Ermittlung Verkehrswert (Marktwert) / Beleihungswert,
Gutachtenerstellung (je nach Bedarf s.u.)
Je nach Bedarf erstelle ich folge Gutachten:
(u.a. für bzw. zur Vorlage beim Finanzamt, bei Banken und Gerichten)
(u.a. für Verkaufs- und Kaufverhandlungen)
Reine Markt/Verkehrswertermittlung
(u.a. für Kauf- oder Verkaufspreisüberlegungen, „Was ist meine Immobilie wert?“)
Marktwert-/Verkehrswert-Überprüfung
(u.a. für Kaufpreisüberprüfungen)
(u.a. für Kreditinstitute, z.B. für Wertüberprüfungen)